西南联交所 广元分所 雅安分所 攀枝花分所 联系我们 | 站务公告 |
首页 > 正文

四川省新光工业进出口公司资产转让案例
2013-09-03   

——四川省新光工业进出口公司资产转让案例

 

        摘要

        四川省新光工业进出口公司所有的3400平方米左右的房产是一处涉及多起诉讼而被查封的国有资产。四川省国投产权交易中心将该涉讼资产引入场内后,利用市场手段成功处置,发展了在场内处置涉讼国有产权的思路。

        案例描述

        一、项目背景

        四川省新光工业进出口公司(以下简称“新光公司”)原是省属重点企业,经济效益在省属企业中居于前列。但进入2005年后,由于种种原因,该公司的经营状况开始恶化,在营业收入比上年翻番的情况下,仍然出现亏损。2005年8月以来,新光公司面临非持续经营状况,公司业务人员及管理人员大多不在岗位,业务处于停顿状态。截至2006年底,新光公司的债务已逾千万,而新光公司能够用于偿还债务的主要资产仅有成都市太升北路26号、正通顺街2号部分房产(建筑面积合计3413.2平方米),而上述房产不仅抵押给了主要债权人还被多家债权人申请法院轮候查封。

        同时,新光公司还需按政策给予职工近600万元的安置资金。如果不积极稳妥地处置新光公司的主要资产以清偿债务和安置职工,那么国有资产将面临重大损失,而且将给社会带来不稳定因素。

        在此背景下,四川省政府国有资产监督管理会员会(以下简称“省国资委”)决定将新光公司托管给四川省国有资产投资管理有限责任公司(以下简称“国资公司”),并由国资公司在实质上组织国有资产转让、职工安置等事宜。

        二、进场交易

        国资公司托管新光公司后,立即按照企业国有产权转让的相关规定,组织实施对太升北路26号、正通顺街2号部分房产的公开转让。在与中国银行四川省分行等主要债权人达成谅解并取得经办法院支持后,由四川省国投产权交易中心(以下简称“交易中心”)对外公开挂牌转让上述房产,从而避免了由法院在快速变现的前提下处置资产带来的低收益。

        交易中心受理该项目后,各部门协同配合,认真开展市场调研,多次对该房产进行实地考察,深度挖掘项目优势,对投资收益进行分析与预测,制定了新光公司房产的《项目推荐书》。同时,交易中心利用多种方式(如网站、报刊、点对点客户联系、会员单位推荐等)扩大宣传渠道,积极联系潜在的投资者和接受意向受让方的咨询。

        1、确定挂牌价格

        由于本次转让的国有资产属于实物资产,根据《四川省企业国有产权转让管理暂行办法实施细则》的规定,实物资产转让不再制订转让方案。因此,确定本次资产转让的挂牌价格就显得尤为重要。这既关系到处置收益能否满足转让的目的,又关系到转让能否顺利实施。

        根据测算,新光公司已查明的债务估计1100万元左右,职工安置资金缺口达300万元,过户税费预计在300万左右。另据评估,该房产的评估价为1736万元。综合考虑下,国资公司将挂牌价格确定为1800万元,并报省国资委确认。

        2、第一次挂牌

        2007年3月39日该房产第一次以1800万的价格在媒体和交易中心网站公开挂牌,由于地处市中心繁华地段,立即引起了众多投资者的关注,咨询者络绎不绝。但除了前述的抵押、查封情况之外,房产自身还存在诸多瑕疵,比如,房产所涉及的土地性质仍是划拨,还需要受让方另行补交出让金;底层商铺已被出租,清场问题亟待解决。因此,诸多潜在的意向受让方比较犹豫,导致在第一次公告期内无人正式报名申请受让该房产。

        经国资公司和交易中心分析研究,公告期内虽无人报名,但咨询情况十分火爆,市场关注程度相当高,无人报名的主要原因不是价格因素,而是该资产存在诸多未决事项,比如抵押、查封、租赁等情况影响了投资人信心。换言之,这些未决事项已然成为新光项目潜在的交易风险,并可能被无限放大,比如房产解封被法院久拖,租赁房屋的清场实施,土地过户等困难。这也是本次资产转让必须面对的关键问题。因此,为顺利实现转让,淡化投资人对标的物潜在风险的过度关注是一个必须解决的问题,同时为表示出转让诚意,交易中心提出一个大胆的方案:将上述风险进行提前锁定并适当降低挂牌价以吸引更多潜在投资者,通过公开竞价的方式形成价格竞争。同时,适当的降价也表示出转让方愿意替受让方为诸多潜在风险买单,也就是说为受让方提前锁定风险,使受让方的预期利润迅速扩大。最后的结果证实了这一方案的可行性。

        3、第二次挂牌

        经国资公司请示,省国资委批准在评估价基础上降价10%挂牌(即1562.4万元)后,交易中心于2007年6月25日重新公开挂牌,并加大了对外宣传力度。在此期间,交易中心一面积极与主要债权人沟通,取得债权人的支持,一面积极与潜在投资人联系,广泛开展宣传推广工作。两方面工作都取得实质性进展,为上述房产的转让扫除了最大障碍,既解决投资人后顾之忧,又扩大了影响面,引起更多投资人的关注。

        降低价格再次公告后,众多投资者积极响应。在接受投资者咨询报名期间,交易中心负责新光项目的工作人员严格按照企业国有产权转让的相关管理要求以及公告要求,并以严格的内控机制使意向受让方切实感受到国有产权交易环境是公开、公正和公平的。到公告截止日,经交易中心和新光公司联合审核认定,有6家意向受让方报名参与受让。

        4、组织拍卖

        根据转让公告要求,交易中心立即委托拍卖公司组织实施拍卖。拍卖会于2007年7月31日如期举行,竞买人热情高涨,竞争激烈,在经过近30轮举牌后,最终以2010万元的价格成交(超出评估价274万)。至此,该项涉讼国有产权转让成功实施。转让方、受让方、债权人和法院对结果都感到满意,国有资产也得到了保值、增值。

        案例分析

        这次引入涉讼国有产权进场交易是交易中心在从事国有产权转让业务上的一次创新,同时提高了交易中心在当地行政机关、司法机关、金融机构、投资者、社会公众中的公信力。

        对于全国的产权交易机构来说,涉讼国有资产进场交易早有先例。但是,具体到当地的环境,在涉讼国有产权进场交易没有特殊政策支持下,尤其在企业国有产权转让的相关政策、文件没有明文规定下,交易中心能够探索出一条在场内交易涉讼国有产权的行之有效的道路是难能可贵的。这条道路具体说来,并不复杂,主要思路仍然是积极与主要债权人协商并达成谅解,并取得经办法院支持,使债权人放弃通过法院执行涉讼资产,使法院支持涉讼资产在公开市场条件下正常转让。实际上,这种模式就是把即将在法院强制变现执行的资产重新拉回到公开市场交易的轨道,使得转让方可以重新掌握资产转让的主动权,使各方原本对立的利益统一起来,从而最大程度地发挥了市场机制的作用,使涉讼国有资产在公开市场条件下实现价值最大化,充分保障了各方的利益。

        通过这次成功案例,我们认为,把涉讼国有资产引入场内交易应该是全国产权交易市场发展的思路之一。我们也建议国家有关部门能够出台相关政策推动涉讼国有产权进场交易。