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大胆创新 定位产权交易所新角色 ——记德阳市玄珠湖文化娱乐有限责任公司 购买安置拆迁职工住房征集供应商项目
2017-05-10 15:12:55   来源:德阳   作者:   评论:0   点击:

2015年7月,娱乐城安置房采购的成功,是产权交易机构以国有资本与资产的退出的“出口”向国有产权的“入口”的转变。
一、项目背景
按照德阳市总体规划(2010-2020),德阳市玄珠湖文化娱乐有限责任公司积极响应德阳市委市政府关于对文化娱乐城项目的建设要求,及时拆迁旧房并重新安置职工,以便于提升园区内景观、建筑和基础设施品质,提高娱乐城的公共服务功能,将园区打造成为文化体验式的山水园林景区,为市民提供一个高品质的休闲娱乐场所。同时,根据政府要求,本次拆迁安置工作以企业为实施主体,要求“公开、公平、公正”、依法合规,德阳市玄珠湖文化娱乐有限责任公司在维护公司自身稳定的基础上,妥善解决公司有关遗留问题,积极稳妥的推进职工住房整体拆迁安置工作。基于此,为了体现本次采购的阳光、公证性,在不影响德阳市总体规划(2010-2020)的基础上给安置拆迁职工带来真正的实惠,同时尽可能的节约建设成本,德阳市玄珠湖文化娱乐有限责任公司经过再三考虑后决定将本次公开征集供应商采购新建商品房通过西南联交所进入产权市场公开征集,希望能够依托西南联交所丰富的国有产权交易的经验和先进的电子竞价系统从市场中找到建设质量高,价格合理的供应商,在实现本次采购“公开、公平、公正”的同时,给员工带来真正的实惠。
二、项目实施过程
(一)方案制定
由于该项目为公开征集供应商项目,属于采购类项目,西南联交所德阳分所在接到采购方委托后,立刻通知了西南联交所总部业务部门。业务部门在受理该项目后,组织业务精英对该项目进行了深刻的讨论,最后一致认为该项目属于国有产权交易创新项目,与传统的国有产权交易业务有很大的区别,业务流程,竞标方式上将会存在很大的不同,需要同时参考《中华人民共和国政府采购法》和国有产权交易等相关政策法规来制定该项目的实施方案。最后,西南联交所根据该项目的具体情况,在方案中制定中提出了以下几条建议:
1、成立采购委员会
为了确保本次购买行为的公开、公平、公正以及互利互惠的原则,西南联交所建议采购方成立“德阳市玄珠湖文化娱乐有限责任公司购买拆迁安置职工住房采购委员会”(以下简称“采购委员会”,该采购委员会不能仅仅由采购方自身委派人员,同时还应该加入市国资委、住建局、安置职工代表等相关职能部门把关和指导。采购委员会将负责整个购买过程的协调、方案制定、评分规则的制定、评审专家的产生办法的制定、征集报名资格审查、职工考察意见受理、异议处理和解释等权利和责任。
2、宣传摸底、签订安置协议
首先,由于该项目直接关系到采购方职工的切身利益,建议采购方能够尽可能的听取职工的意见,并组织召开会议向职工宣传整体拆迁安置工作的政策、方案等,从根本上落实职工的需要,提高项目资金的使用效率,明确安置职工的居住要求,并合理统计出需要采购房屋的面积以及房型等。其次,采购方应对本次整体拆迁范围内符合安置条件的职工名单进行公示,要求每位安置职工填写《住房安置意向调查表》,了解需购置的安置房面积及数量,确保安置公平、公正。最后,根据市政府审定同意的《职工住房整体拆迁及采用购房和货币安置的实施方案》及了解确定的职工意向,采购方应与每一户拆迁安置职工签订拆迁安置协议。
3、收集房源信息,制定购买方案
根据拆迁安置协议确认的安置面积、数量,以及娱乐城周边及外围区域现有的房源信息的收集情况后,制定具体的《购买方案》。而《购买方案》中比较重要的当归属于对供应商的评判标准。由于该项目属于公开征集供应商提供的商品住房,而对商品住房的评价就不仅仅局限于价格,同时还应考虑到本次购买的房屋小区环境和配套、开发商综合实力、资质、信誉和项目进度等非价格因素。因此,西南联交所在与采购委员会多次沟通后,决定采取非价格因素评分和竞价得分两方面加权获得综合得分,而两者评分可以在竞价当天同时进行,确保评分和竞价过程的公开、公平、公正。其中,非价格因素所有权重比例为20%,价格因素所占权重比例为80%。

 (二)发布信息公告
在确定最终《购买方案》后,西南联交所于2015年6月18日对该项目进行公开挂牌征集,并将购买信息在交易所网站和《德阳日报》发布公告,同时针对性的向当地区域内的楼盘发出邀请。经过20个工作日的征集,共征集到意向供应商咨询16家,参阅领取资料12家,意向报名7家,交纳保证金3家。经过报名初审后,最终由采购委员会确认了3家有资格的意向供应商,并由这3家意向供应商参加最后的评审与竞价。
(三)征集报名评审、组织竞价
该项目属于德阳市第一宗进场采购业务,其中评审与竞价是该项目的核心。为体现出公开、公平、公正,西南联交所在与采购委员会充分沟通后,决定在评审时设定监督组和专家组成员进行监督和评审,最终在反向竞价后计算综合得分来确定最后的意向供应商。
1、确定项目评审监督组成员。德阳市监察局负责全程监督、并邀请旌湖公证处现场公证。其中,监督组成员包括:市监察局、市国资委纪委代表一名、被拆迁安置职工代表四名。
2、设置项目评审专家组成员。评审当日,在市监察局、旌湖公证处的全程监督下,随机抽取民主推荐产生的职工代表2名、娱乐城公司代表1名、国资委代表1名、市住建局代表1名、市住建局专家库代表4名组成评审专家。评审专家产生后,评审专家及现场工作人员全部上交通信工具并立即封存,市监察局代表现场讲解评审纪律,邀请公共资源交易中心代表现场指导观摩,并在评审专家中随机抽取评审组长,负责组织协调评审工作。评审组长组织专家对意向供应楼盘进行现场考察咨询,并委派工作人员在监察局代表、公证人员监督下到相关部门就非价格因素评分部分指标进行核实。
3、现场反向竞价并计算最终得分
现场考评结束后,供应商代表现场提交非价格因素评审资料,评审专家根据综合评定办法对所有符合报名资格的供应商进行非价格因素评分。意向供应商提供的非价格因素评审资料需经公证查验后拆封,计分规则则为同时去掉一个最高分、去掉一个最低分后计算出平均分为最后的非价格因素得分。
同时,西南联交所组织供应商代表,分别在隔离空间内进行电子网络竞价。经过30轮报价后,四川德阳市新里程房地产开发有限公司以3430元价格竞得最低价,并与其他各意向供应商现场签署报价确认单,并报公证人员和评审专家小组。最后,评审专家对非价格因素评分、报价及竞价得分结果进行现场签字确认,报送公证人员进行现场公证后,该项目交易成功。
三、项目特点:
(一)开创了产权交易机构交易采购的先例
一直以来,产权交易机构主要负责是国有资本与资产的退出,即国有产权的“出口”,包括了资产转让、股权转让、资产招租等传统业务。 但从产权交易机构的定位来看,产权交易机构作为国有产权的交易平台,其功能不仅可以成为国有产权的“出口”,同时也可以作为国有产权的“进口”。按照此定位,产权交易机构通过不断的创新业务,开创了征集合作方、招商引资等一系列项目。同时,该职工安置房采购项目的成功交易,不仅体现了交易所作为国有产权交易平台国有产权双向“进出”的功能,开创了产权交易机构的交易采购的先例,同时也为国有企业采购业务增加了节约成本,保值增值的渠道。
(二)完善方案制定
为确保交易能够顺利进行,西南联交所在初期与采购委员会沟通时提出的“交易方案”是该项目的一大亮点:
1、摸底调查
针对该项目,西南联交所以国有资产交易公开、公平、公正为原则,为避免重复采购或采购不足,建议采购委员会对职工意愿进行摸底调查.通过充分听取职工的意愿和住房并进行公示,不仅可以降低本次交易风险,同时体现了国有资产的公开和公正。
2、设定评分表
由此本次交易采购不仅仅只有价格可以作为变量因素,小区配套环境、住房条件、户型等均可以作为判断依据。但是小区配套环境、住房条件、户型等因素并不能定量分析,因此西南联交所在“交易方案”中协助采购委员会制定了一份详细的评分表,并组织专家进行讨论其科学性,经过合理有效论证后,最终形成相应的评价体系。
(三)机构组织完善,分工明确
由于该项目是西南联交所第一次做的交易采购业务,处于摸索阶段,因此所在做该项目时,我所以国有产权交易阳光、透明、公开、公平、公正为出发点,以保障国有产权保值增值为主要目的来设计的交易流程。
从本次交易采购的机构组织来看,一是我所不仅为最后评审设立了评审委员会,随机抽取评审专家,并将评审规则全公开;二是我所设立了由监察局、国资委纪委代表、职工代表组成的监督委员会对评审过程全程监督,并公证人员现场公证,以保障该项目的顺利成交。
(四)宣传充分
挂牌前,西南联交所德阳分所在前期房地产市场调查阶段就充分咨询和收集开发商房屋情况,形成了一定数量的意向供应商库,为挂牌后做准备。项目挂牌后,西南联交所不仅在国资委指定报刊和交易所网站上进行公示,同时在德阳市日报刊登广告,连续就娱乐城搬迁和打造进行宣传,并对符合条件的楼盘实施定向邀请,详细的宣传采购规则及流程,让准备参与和参与采购的意向供应商心里有底。

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